来源：贝乐斯等互联网
最近公布的香港中原城市领先指数继续下跌，已经跌回了2017年1月的水平，跌回了7年前。香港房价从2021年8月8日的最高点已经下跌了24%，四分之一的价值被摧毁了。
香港房价自从2003年见底之后，连涨18年，走出了上升大周期，现在已经连跌3年，下行大周期刚刚开始。香港的房价周期，恰好对应了中国进入WTO后的信用大周期。信用大周期逆转，房价周期也逆转。
香港房价的下跌，先是走出了凹性指数下跌的趋势，然后有了一个上涨窗口，大约四个月，给有见识的人逃生，现在房价下跌趋势再次进入完美的凹性指数下跌状态，显示内部正反馈极为强烈，下跌导致更多的下跌。
香港是土地财政的鼻祖，大陆土地财政的师傅。现在，师傅由于过于依赖土地财政，已经处于危险之中。师傅如果倒下，徒弟也跑不了。徒弟虽然做的比师傅大几个数量级，但也很难摆脱必然的命运。
香港政府的收入，最大两块是“内部税收”的“入息及利得税”和“印花税”，两项加在一起占了2022-2023财年收入的72%左右。印花税比较好理解，大部分与房地产交易有关。在入息及利得税里面，利得税占了最大一部分。由于香港没有资本利得税，股票债券交易不用缴纳资本利得税，因此利得税大部分应该来自房地产买卖的利得税。所以，香港政府收入中，至少印花税和利得税这两部分直接依赖房地产。这两者相加，大约占了港府经营收入的一半以上。另外，政府卖地收入直接下降80%，从700-800亿直接变成一两百亿港币，这也让港府基金收入急剧减少。
所以，房地产泡沫的破裂，房价和土地价格的下跌，是港府财政困境的直接原因。师傅不行了，徒弟也好不了。
香港取消限制非香港居民购房的限制，实际上是无奈之举。由于房地产市场的低迷，香港政府入不敷出，财政储备已经从2020年3月底的1.17万亿港币，降到了7000亿港币。而且，这7000亿左右的财政储备，其中一半还是土地基金。
截至2024年3月底的2023-24财年，最新预计财政赤字高达1733亿港币，需要发债725亿港币补上。由于入不敷出，财政赤字，即使是发债之后，港府也要从财政储备中消耗大约1000亿港币。未来的2024-25财年，预算赤字为1438亿港币，需要发债1200亿筹资，并消耗481亿港币的财政储备。按照这个速度，香港的财政储备将在3-5年内消耗殆尽。
香港财政的困境，跟房地产市场息息相关。目前香港的土地基金，收入大部分来自投资收益，而不是卖地收入。2023-24年度，政府原先的计划是卖地收入850亿港币，结果实际收入只有大约194亿，只完成了计划的23%，而且比2022-23年度卖地收入711亿港币下降了78%。2024-25财年，香港政府的卖地收入计划为330亿，不知道能否实现。
香港的财政，已经越来越像大陆，入不敷出，举债度日，房地产泡沫崩盘，地卖不出去，政府没钱。
近日还流传长江证券首席经济学家伍戈的PPT图，这将会影响着国内主流资管机构的判断和做多情绪。
- END -
文章来源：证经学社，若有侵权，请联系本站删除！
